طبق تعریف وکیل املاک مشاع در اصفهان ملکی که میان دو یا چند نفر مختلف مشترک باشد، ملک مشاع قلمداد می‌شود و در اصطلاح حقوقی به این وضعیت “اشاعه” گفته می‌شود و منظوراین است که تمامی شرکا در بخش به بخش ملک سهم خواهند داشت برای مثال تصور نمائید شخصی فوت می‌کند و اموالش بین ورثه تقسیم می‌شود. در این شرایط هر ملک بین تمامی ورثه تقسیم خواهد شد. اگر چه در این میان سهم جنس مذکر دو برابر جنس مونث است، اما آن چیزی که بدیهی است، سهم بردن تمام ورثه از ملک مذکور است. در این وضعیت هیچ حد و مرزی برای سهم ورثه در نظر گرفته نشده است و آنها به طور هم زمان و مشترک صاحب ملک مشاع هستند.
نکته قابل توجه این است که حیاط، راه پله‌ها، پشت بام وغیره از دیگر املاک مشاع در ساختمان‌های مسکونی و تجاری به شمار می‌روند که تمامی صاحبان ملک در یک ساختمان، در آن سهم دارند.
البته لازم به ذکر می‌باشد که اشاعه هیچ محدودیتی در صدور اسناد مجزا برای صاحبان ملک مشاع به وجود نخواهد آورد. لذا مالکین می‌توانند با توجه به میزان سهم خود تقاضای صدور سند مجزا دهند.
روش های تقسیم ملک مشاع چیست؟
از شایع‌ترین مشکلاتی در مورد املاک مشاع، بروز اختلاف نظر مابین مالکین در مورد فروش یا تقسیم ملک مورد نظر است و در صورتی که یکی از مالکین قصد فروش سهم مشاع خود را داشته باشد، تنها می‌توان به کمک تفکیک و افراز اقدام نمود.
قانون در نخستین مرحله اختیار تفکیک ملک را به مالکین داده است تا با توافق و تراضی به یک نتیجه واحد برسند. ولی چنانچه توافقی بین مالکین صورت نگیرد، وارد مرحله دوم میشود و در این مرحله به موضوع ورود پیدا خواهد کرد و با اجبار شرکا را مجبور به تقسیم ملک مشاع می‌کند. تفکیک و افراز دو نوع مختلف از تقسیم به شمار می‌روند. با استناد به قانون مدنی کشور چنانچه مالی منقول یا غیر منقول دارای دو شریک باشد و شرکا تصمیم بگیرند تا آن را بین خودشان تقسیم کنند، باید از تقسیم نامه عادی استفاده نمایند. با کمک تقسیم نامه عادی می‌توان چگونگی تقسیم ملک را مشخص نمود.
برای بررسی تقسیم ملک مشاع توسط وکیل، وکیل فروش ملک مشاع باید تفاوت تقسیم، تفکیک و افراز را برای موکل خود روشن نموده و با دقت در تمامی مدارک، اعلام نماید که کدام راه حل برای موکل بهتر است. موسسه حقوقی حامد امیری در بخش‌های، حقوقی، کیفری، ملکی، ثبتی، و دیگر امور با ارائه مشاوره ، قبول وکالت و ارزیابی پرونده‌ها، موکلین را از روند رسیدگی، درصد موفقیت و شرایط کلی پرونده آگاه می سازد. این خدمات به صورت حضوری و غیر حضوری ارائه می گردد.
منظور از افراز چیست؟
افراز در لغت به معنی جداکردن چیزی از چیز دیگر است. مستند به ماده ۵۹۱ قانون مدنی، دعوی افراز، دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است به منظور تقسیم مال مزبور و در صورت عدم توافق بر تقسیم حاکم اجبار به تقسیم میکند،به شرط آنکه تقسیم متحمل بر ضرر نباشد. بدین منظور قانون افراز و فروش املاک مشاع در آذرماه ۱۳۵۷ تصویب و به موجب آن اداره ثبت، مرجع رسیدگی در دعاوی افراز املاک تعیین گردید. مطابق با نظر حامد امیری وکیل پایه یک دادگستری و وکیل ملک مشاع در اصفهان در افراز وجود حالت شراکت ضروری است، یعنی وقتی افراز صورت میگیرد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد ولی در صورت عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به سهم همدیگر افراز صورت میگیرد.
افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاع است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص مییابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد در افراز بایستی سهم متقاضی افراز مشخص و جدا گردد و چه بسا میان شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی اختلاف حاصل شود. در این صورت تعیین تکلیف نهایی با مراجع قضایی است. پس از افرازکردن، شراکت پایان یافته و هر کدام از شرکاء مالک قطعه زمین خود خواهند بود. منظور از تفکیک چیست؟
در صورتی که تصمیم بگیریم که مالی غیر منقول را به قطعات کوچک‌تری تقسیم یا تجزیه کنیم، به این عمل تفکیک می‌گوییم. به عنوان مثال تصور کنید فردی دارای زمینی به مساحت ۱۰۰۰ متر است. اگر وی این زمین را به دو تکه ۵۰۰ متری تقسیم کند، در اصطلاح ثبتی می‌گوییم که مالک زمینش را به دو قسمت تفکیک کرده است.جهت تفکیک ملک باید در نخستین گام تقسیم نامه عادی تهیه شود و باید سند مالکیت پیشین باطل گردد. پس از این مرحله باید به منظور تنظیم صورت جلسه تفکیک از اداره ثبت کمک گرفته شود و در آخر با توجه به صورت جلسه تهیه شده از سوی اداره ثبت، برای هر بخش مجزا یک سند مالکیت تهیه و تنظیم خواهد شد.
مرجع رسیدگی به دعوای افراز مال مشاعی
اداره ثبت اسناد و املاک
دادگاه عمومی
در صورتی که شخص از طریق اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای افراز نماید، بصورت زیر امکان پذیر است
ارائه درخواست افراز در اداره ثبت به این شکل که نماینده‌ی ثبت متقابلاً پس از درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می‫کند. هر ملک شماره پلاک ثبتی منحصر به فرد دارد که در سند مالکیت آن ملک درج شده است؛ پرونده ی که در اداره ثبت وجود دارد با آن پلاک ثبتی معرفی می شود. در صورتی که مساحت ملک بر اساس معیار های اداره ثبت به حد نصاب برسد، مسئول واحد ثبتی پرونده را بررسی میکند و سپس پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاه می دهد. در مرحله ی بعدی تاریخی معین خواهد شد و کلیه ی شرکا مشاع و نماینده ثبت از ملک بازدید می کنند. پس از بازدید، گزارش تهیه شده توسط نقشه بردار به امضای شرکا مشاع می رسد، سپس نقشه بردار ثبت تصمیم نهایی در خصوص قابل افراز بودن یا نبودن ملک را می گیرد. در صورتی که واحد ثبتی ملک را غیرقابل افراز ارزیابی کند، هر یک از شرکاء ده روز وقت برای اعتراض به این رای در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک را دارند. ‬
مال اگر غیر منقول باشد مانند یک قطعه زمین ۱۰۰۰ مترمربعی متقاضی می تواند از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، افراز( شش دانگ) چند قطعه ۳۰۰ مترمربعی یا ۵۰۰ متر مربعی را درخواست نماید . زیرا یک قطعه زمین به چند قطعه قابلیت تفکیک دارد
اما اگر متقاضی مالک سه دانگ یک آپارتمان است، درخواست افراز نماید در این صورت این خواسته غیر محتمل است زیرا یک دستگاه آپارتمان قابلیت تقسیم به دو قسمت را ندارد گر چه در بدو تقاضا اداره ثبت ، آن آپارتمان را ارجاع به کارشناس ذیصلاح می دهد، اما در نهایت در پاسخ متقاضی مکتوب اعلام می کند که آپارتمان مذکورغیر قابل افراز و تقسیم است و به این گواهی،گواهی عدم امکان افراز می گویند
لازم به ذکر است که متقاضی در این صورت یک راه دارد یعنی با در دست داشتن این گواهی به دادگاه مراجعه و درخواست دستور فروش ملک مذکور را می نماید.
فروش ملک مشاع
با توجه به این موضوع که فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان ایشان ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد اما باید به این نکته توجه شود که فروش مال مشاع بدون اجازه شریک با اینکه صحیح و نافذ خواهد بود ولی تصرف بدون اجازه او مجاز نبوده و حتماً رضایت او را می‌طلبد. زیرا که شرکا در ذرات مال مشاع سهیم هستند و تصرف حقوقی، نمی‌تواند تصرف مادی را توجیه کند.
فروش ملک مشاع از طریق مزایده
مطابق با ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی شرایط و اوصافی که باید مال مشاع مورد مزایده دارا باشد ذکرشده و برای اطلاع‌رسانی افرادی که خواهان شرکت در مزایده هستند اعلام می‌شود
به طور کامل مواردی که باید در آگهی مزایده ذکر شود را می‌توان به شرح زیر دانست:
نام و نام خانوادگی صاحب ملک
محل وقوع ملک
تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا خیر
تعیین حقوقی که اشخاص دیگر می‌توانند نسبت به ملک دارا باشند
قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود
تعیین اینکه ملک در اجاره است یا خیر و مدت و میزان اجاره
تعیین اینکه چه مقدار از ملک مشاع در مزایده فروخته خواهد شد
ساعت و روز و محل مزایده
نکته جالب توجه این است که تنظیم سند ملک مشاع در مزایده تنها به برنده مزایده تعلق می‌گیرد و حتی با درخواست برنده مزایده هم نمی‌توان سند را به نام کسی دیگر انتقال داد.
اگر ملک قابل تقسیم یا افراز نباشد چه باید کرد؟
اگر بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامه‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و وی می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید. (از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی). با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه‌، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫نماید.‬‬
جهت هرگونه مشاوره و اعطا وکالت در زمینه املاک مشاع می توانید از خدمات مشاوره و وکالت حامد امیری وکیل املاک مشاع اصفهان از طریق راه های ارتباطی مندرج در و ب سایت بهره مند شوید.
منبع: https://isfahan-lawyer.i...یل-املاک-مشاع-در-اصفهان/